Zorgvastgoed financieren: waarom banken hier anders naar kijken

Wat een bank weegt bij zorgvastgoed

Bij een verhuurde woning kijkt een bank naar de waarde van het pand en naar de huur. Bij zorgvastgoed komt daar een laag bovenop: de vraag of de exploitant de huur over vijf of tien jaar nog kan betalen. De financier beoordeelt daarom niet alleen het gebouw, maar ook de zorgorganisatie die erin zit. Hoe lang loopt het huurcontract nog, hoe gezond is de exploitant, hoe afhankelijk is die van één financieringsstroom uit de zorg, en wat gebeurt er als de exploitant wegvalt.

Dat laatste is de kern. Een bank wil weten wat het gebouw waard is zonder de huidige huurder. Een pand met kleine appartementen, eigen sanitair en een normale plattegrond laat zich ombouwen naar gewone woningen of naar een andere zorgvorm. Een gebouw met brede gangen, gedeelde badkamers en een grootkeuken is voor weinig anders bruikbaar dan waarvoor het is gebouwd. Financiers noemen dat alternatieve aanwendbaarheid, en het bepaalt in de praktijk hoeveel zij willen lenen en tegen welke voorwaarden.

Concreet betekent dit meestal dat een bank voor zorgvastgoed een lager deel van de waarde financiert dan voor woningen, een hogere rente rekent en scherper kijkt naar de verhouding tussen huurinkomsten en rentelasten. De precieze grenzen verschillen per financier en veranderen met de rentestand. Wie een aanvraag doet, krijgt ze bij de betreffende bank of bij een onafhankelijke financieringsadviseur.

Wat onder zorgvastgoed valt

Zorgvastgoed is breder dan een verpleeghuis. Er vallen woonzorgcomplexen onder, verpleeg- en verzorgingshuizen, kleinschalige woonvormen voor ouderen of mensen met een beperking, locaties voor geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg, en eerstelijnsvastgoed zoals huisartsenpraktijken, gezondheidscentra, fysiotherapiepraktijken en apotheken. Ook een kinderdagverblijf of een hospice wordt vaak tot deze categorie gerekend.

Voor een financier maakt het verschil welke soort het is. Een gezondheidscentrum met meerdere huurders spreidt het risico. Een woonzorggebouw met één exploitant die bewoners met een intensieve zorgvraag huisvest, staat of valt met die ene partij. Hoe zwaarder de zorg, hoe specifieker het gebouw, hoe kleiner de kring van partijen die het kan overnemen.

Waar financiering op vastloopt

De meeste problemen ontstaan niet bij de eerste aankoop, maar jaren later. Een huurcontract nadert het einde en de exploitant wil alleen verlengen tegen een lagere huur of met een grote verbouwing. Een lening loopt af en de bank herfinanciert wel, maar tegen een fors lager bedrag omdat het risicoprofiel is veranderd. Een exploitant komt in financiële problemen of fuseert en trekt de locatie in. Een gebouw voldoet niet meer aan de eisen die de zorg aan huisvesting stelt, en de investering om dat te herstellen is groter dan de bank wil dragen.

Een stichting die het gebouw ooit voor eigen gebruik bouwde, zit in een vergelijkbare positie als de zorg vertrekt: het pand blijft over, de financiering ook, en de bestemming beperkt wat er verder mee kan. Voor een maatschap van huisartsen die uit elkaar gaat, geldt hetzelfde in het klein.

Hoe de zorg zelf wordt betaald, en waarom dat uw financiering raakt

Een bank kijkt door de exploitant heen naar de bron van de inkomsten. Ouderenzorg met verblijf wordt in Nederland in hoofdzaak betaald uit de Wet langdurige zorg. Zorg zonder verblijf loopt via de Zorgverzekeringswet en, voor ondersteuning thuis, via de gemeente op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning. In de tarieven voor langdurige zorg zit een component voor huisvesting, waaruit de exploitant de huur of de eigen kapitaallasten betaalt.

Dat klinkt stabiel, en dat is het ook zolang de bewoners er zijn en de indicaties passen bij wat het gebouw biedt. Maar de tarieven worden landelijk vastgesteld, het beleid schuift richting langer thuis wonen, en een exploitant kan niet zomaar meer huur betalen dan de huisvestingscomponent oplevert. Een bank neemt dat mee. Een huur die boven het niveau ligt dat de zorgfinanciering draagt, wordt gewantrouwd. De actuele tarieven en de opbouw ervan zijn openbaar bij de Nederlandse Zorgautoriteit.

Mantelzorgwoning: een ander gesprek

Een mantelzorgwoning bij een bestaande woning valt buiten dit verhaal. Die wordt meestal gefinancierd met eigen geld, met een verhoging van de hypotheek op het hoofdverblijf of met een bouwdepot, niet met een zakelijke zorgvastgoedfinanciering. Plaatsing is onder voorwaarden vergunningvrij, maar de voorwaarden zijn precies en de gemeente is de plek om ze te controleren. Voor een belegger is een mantelzorgwoning zelden interessant, omdat het gebruik gebonden is aan een zorgrelatie die kan eindigen.

De voordelen van zorgvastgoed, en de keerzijde

Beleggers stappen in zorgvastgoed vanwege de lange huurcontracten, de maatschappelijke vraag die met de vergrijzing meegroeit, en huurders die niet snel vertrekken. Dat zijn echte voordelen. De keerzijde is dat u belegt in één gebruik en vaak in één exploitant. De huur is minder vrij te bepalen dan bij woningen, de uitweg bij problemen is smaller, en de bank rekent dat door in de financiering. Wie zorgvastgoed koopt, koopt in wezen een relatie met een zorgorganisatie, met het gebouw als onderpand.

Als financieren niet de beste route is

Soms is de conclusie dat het pand niet meer past bij de eigenaar. De herfinanciering komt niet rond, het contract loopt af, de exploitant vertrekt, of een stichting wil af van de last van vastgoedbeheer. Dan is verkoop aan een directe koper een reële optie naast de gewone verkoop via een makelaar.

Wij kopen zorgvastgoed rechtstreeks van stichtingen, maatschappen en beleggers. Wij beoordelen elk object eerst: het gebouw, het huurcontract, de positie van de exploitant en de mogelijkheden voor het gebruik daarna. Op basis daarvan doen wij een voorstel, of wij zeggen eerlijk dat het object niet bij ons past. Bij een lopende exploitatie gaan wij ervan uit dat de zorg doorloopt; een verkoop aan ons hoeft voor bewoners en exploitant geen verstoring te betekenen. Er zijn geen openbare bezichtigingen en geen verkoopcampagne, wat voor een zorglocatie met bewoners een praktisch voordeel is.

Wilt u weten wat uw zorgpand voor ons waard is, of eerst sparren over de vraag of verkopen verstandiger is dan herfinancieren? Stuur ons de basisgegevens van het object: adres, type zorg, huidige exploitant en de looptijd van het huurcontract. U hoort van ons of wij het object in behandeling nemen en wat de volgende stap is.