Woonzorgvastgoed verkopen

Het gebouw en de functie zijn twee dingen

Een woonzorggebouw kan in eigendom zijn bij een partij die het niet zelf exploiteert. Eigendom, exploitatie en zorgverlening liggen dan bij verschillende partijen, met eigen afspraken.

Voor een verkoop is het daarom belangrijk om die lagen uit elkaar te houden: wat bezit u, wie gebruikt het, en op welke basis.

Die lagen staan ook in verschillende stukken: het eigendom in de akte, het gebruik in de huur- of exploitatieovereenkomst. U verkoopt de eerste laag; de tweede bepaalt wat een koper erbij krijgt.

• Type gebouw en aantal eenheden
• Wie de exploitant is en op welke basis
• Of het gebouw specifiek voor zorg is ingericht
• Wat er contractueel over voortzetting is afgesproken

Wie is op papier de huurder

Bij een woonzorggebouw is dat zelden één antwoord. Huurt de zorgorganisatie het geheel en verhuurt zij onder aan bewoners, dan heeft u één contractpartij. Huren de bewoners rechtstreeks van u, dan gaat het om veel woonhuurovereenkomsten met de bescherming die bij wonen hoort.

Die twee worden vaak door elkaar gehaald, want het gebouw ziet er hetzelfde uit. Zoek vóór het eerste gesprek uit wie formeel huurder is en of er onderverhuur in zit. Blijkt dat later, dan begint de beoordeling opnieuw.

Wat het gebouw kan zonder de zorg

Een koper stelt één vraag die u zelf ook kunt beantwoorden: is dit gebouw zonder de zorgfunctie nog bruikbaar. Zelfstandige eenheden met eigen sanitair en een eigen voordeur laten zich ook anders verhuren. Gedeelde badkamers en een centrale keuken binden het gebouw aan het zorggebruik.

Loop het zelf na. Zijn de eenheden bouwkundig zelfstandig? Hebben ze eigen meters? Laat het plan van uw gemeente naast zorg ook wonen toe? Wat u met papier aantoont, hoeft een koper niet aan te nemen.

Continuïteit als onderdeel van het gesprek

Veel eigenaren willen weten wat een verkoop betekent voor de mensen die er wonen. Die vraag hoort erbij en komt in het gesprek aan de orde.

Wat er mogelijk is, hangt af van de overeenkomsten die er liggen en van wat een koper met het gebouw wil. Wij vragen bij de aanmelding niets over individuele bewoners.

Voor een koper is het geen bijzaak: het bepaalt of hij een gebouw met een gebruiker koopt of een gebouw dat hij opnieuw moet vullen. Wat u zelf in de hand heeft, is de volgorde. Kijk na wat uw overeenkomst regelt over informeren. Bij ons zijn er geen openbare bezichtigingen.

Als de eigenaar een stichting of een corporatie is

Bij woonzorgvastgoed komt dat vaker voor dan bij gewoon beleggingsvastgoed. Zit het gebouw in een stichting, dan bepalen de statuten wie tot verkoop mag besluiten en of er goedkeuring van een toezichthoudend orgaan bij hoort. Zonder dat besluit kan de notaris niet leveren.

Is de eigenaar een woningcorporatie, dan gelden voor het vervreemden van zorgvastgoed eigen regels en kan goedkeuring van de toezichthouder nodig zijn. Vraag dat na bij de Autoriteit woningcorporaties.

Een derde variant: de stichting is eigenaar én exploitant. Dan verkoopt u een gebouw waarin u zelf blijft werken, en hoort er een huurovereenkomst bij die u daarna nakomt.

Wat u klaarlegt

Deze stukken nemen het meeste onderzoek weg. Ontbreekt er iets, meld het dan; dat kost minder dan een gat dat een koper zelf vindt.

Daarna is het kort. U meldt het gebouw aan met het adres, het huidige gebruik en de exploitant. Een waardering en een bod doet een mens, verderop in het gesprek.

• Het eigendomsbewijs en wie er op de akte staat; bij de notaris tekent iedereen mee
• De hoofdovereenkomst met alle aanhangsels
• Een overzicht van onderverhuur, als die er is
• De splitsingsstukken of de gegevens van de vereniging van eigenaars
• Een meerjarenonderhoudsplan en de leeftijd van de installaties
• Afspraken over zorgspecifieke aanpassingen, en wie die betaalde