Een portefeuille zorgvastgoed verkopen

Een portefeuille is meer dan de optelsom van losse gebouwen. De samenstelling, de spreiding van de overeenkomsten en de staat van de objecten bepalen samen wat er mogelijk is.

Praktijk op de begane grond van een woonhuis in een rij, met fietsen voor de pui

Waarom het geheel telt

Gebouwen met verschillende exploitanten en verschillende looptijden vormen een ander product dan een reeks identieke locaties met één partij. Voor een koper bepaalt die spreiding hoe voorspelbaar het geheel is.

Daarom beoordelen wij een portefeuille in één keer en niet gebouw voor gebouw.

Meer locaties is niet automatisch meer spreiding. Zitten alle gebouwen bij dezelfde exploitant, dan draagt één partij alles. En lopen de overeenkomsten kort na elkaar af, dan heeft de hele portefeuille één moment waarop alles opnieuw moet worden geregeld.

Aantal locaties en hun spreiding
Of er één of meerdere exploitanten zijn
De looptijden en hoe die over de jaren vallen
Verschillen in type en staat van de gebouwen

Hoe een koper die voorspelbaarheid in een prijs omzet, leest u bij wat het rendement van een zorgpand bepaalt.

Gedeeltelijke verkoop

Niet elke portefeuille hoeft in zijn geheel weg. Soms past het beter om een deel te verkopen en een deel aan te houden.

Geef bij de aanmelding aan wat u voor ogen heeft. Dat is het uitgangspunt van het gesprek; wat haalbaar is, blijkt daarna.

Van de andere kant van de tafel bekeken gaat het bijna altijd over dezelfde locaties. Een gebouw dat zich laat omzetten naar gewone woningen koopt een koper het liefst apart; een specifiek ingerichte zorglocatie beweegt makkelijker mee in een bundel. Wie de courante objecten los verkoopt, houdt het moeilijkste deel over.

Wat per locatie op papier staat

Bij één gebouw leest een koper de stukken. Bij een portefeuille vergelijkt hij ze, en dat lukt alleen als per locatie hetzelfde op dezelfde manier is vastgelegd. Een lege plek dwingt hem zelf een aanname te doen, en die valt in zijn voordeel uit. Een ontbrekend gegeven kost vaak meer dan een ongunstig gegeven.

Adres, type gebouw en het soort zorg dat er wordt geleverd
De exploitant per locatie, en of dat telkens dezelfde partij is
Soort overeenkomst, resterende looptijd en afspraken over verlenging
Wie welk onderhoud draagt, en of er een demarcatielijst bij hoort
Eigendomsvorm per object: eigen grond, erfpacht of appartementsrecht

Objecten die niet los kunnen

Een portefeuille ziet er op papier uit als een reeks losse gebouwen, en vaker dan eigenaren verwachten is dat niet zo. Twee locaties kunnen op hetzelfde kadastrale perceel staan. Een ketelhuis of een parkeerterrein kan door twee gebouwen worden gebruikt, zonder regeling voor het geval ze worden losgemaakt. Eén overeenkomst kan meerdere gebouwen omvatten. En een financiering over de hele portefeuille hangt met zekerheden aan alle objecten tegelijk: dan bepaalt de financier onder welke voorwaarden hij een gebouw vrijgeeft.

Ga die punten vooraf na, met het kadastrale overzicht, de overeenkomsten en de leningdocumentatie ernaast.

De structuur bepaalt wat er wordt verkocht

Bij een portefeuille speelt een vraag die bij één pand niet opkomt: zitten de objecten in één rechtspersoon of elk in een eigen? Daarvan hangt af of de verkoop over de gebouwen zelf gaat of over de aandelen in de vennootschap die ze houdt. Dat zijn twee transacties, met een eigen onderzoek en eigen fiscale gevolgen. Welke route gunstiger uitpakt, hoort bij uw fiscalist en uw notaris; wij kopen op beide manieren.

Voor een stichting of een toegelaten zorginstelling komt er iets bij. Voor het vervreemden van zorgvastgoed bestaat een eigen traject van melding en goedkeuring, en die regels zijn in beweging. Of het op uw situatie van toepassing is, gaat u na bij het College sanering zorginstellingen en bij uw jurist. Begin daar vroeg mee; dat loopt naast de verkoop.

Wat een koper ermee doet

Een koper beoordeelt eerst elk object apart en legt ze daarna naast elkaar. Hij zoekt het zwakste deel, want dat bepaalt wat hij voor het geheel kan verantwoorden. Een paar locaties met een onzekere exploitant trekken de hele bundel mee.

Wij beoordelen de portefeuille in één keer op het gebouw, het gebruik, de overeenkomsten en de exploitanten, en zeggen daarna wat wij voor het geheel of voor een deel kunnen doen. Past een object niet bij ons, dan zeggen wij dat ook. Er zijn geen openbare bezichtigingen langs de locaties, wat bij gebouwen met bewoners uitmaakt. Meld de portefeuille aan met de basisgegevens per locatie.

Veelgestelde vragen

Is een portefeuille meer waard dan de panden apart?

Niet per definitie, en het verschilt per object binnen dezelfde portefeuille. Een bundel maakt specifiek ingerichte locaties verhandelbaar voor partijen die ze los niet bekijken. Een gebouw dat zich makkelijk anders laat gebruiken, komt apart soms beter tot zijn recht.

Mag een stichting zorgvastgoed zonder meer verkopen?

Voor een toegelaten zorginstelling geldt bij het vervreemden van vastgoed een eigen traject van melding en goedkeuring, en die regels zijn in beweging. Of het op uw instelling van toepassing is, gaat u na bij het College sanering zorginstellingen en bij uw jurist.

Moeten de exploitanten weten dat ik de portefeuille aanmeld?

Voor een aanmelding is dat niet nodig; u bepaalt wanneer u wie informeert. Houd er rekening mee dat een lopende overeenkomst bij verkoop in beginsel overgaat op de koper.

Verder lezen

Woonzorgvastgoed verkopenEen woonzorggebouw verkopen. Wat het gebruik, de exploitant en de gewenste continuïteit betekenen voor de verkoop.Verhuurd zorgvastgoed verkopenZorgvastgoed verkopen met een lopende huur- of exploitatieovereenkomst. Welke informatie een koper nodig heeft.Zorgvastgoed financieren: waarom banken hier anders naar kijkenBij zorgvastgoed financieren weegt de bank de exploitant, het huurcontract en of het pand anders bruikbaar is. Waar het vastloopt en wat u dan kunt doen.Het rendement van zorgvastgoed: welke factoren erin meewegenWat bepaalt het rendement van zorgvastgoed? Lees welke factoren een koper weegt, van exploitant tot contract, en waar de prijs van uw pand vandaan komt.Soorten zorgvastgoed: van woonzorggebouw tot praktijkruimteDe soorten zorgvastgoed op een rij, van woonzorggebouw tot praktijkruimte, en wat het gebruik per soort betekent voor waarde en verkoop van uw pand.Huisartsenpraktijk verkopen: het pand of de praktijkEen huisartsenpraktijk verkopen is iets anders dan het praktijkpand verkopen. Wat het verschil is, wie wat koopt en welke stukken erbij horen.Fysiotherapiepraktijk verkopenEen fysiopraktijk verkopen gaat over het pand of over de onderneming. Wat de bestemming, de aanpassingen en de huursituatie betekenen voor een koper.Een pand met een maatschappelijke bestemming verkopenEen pand met een maatschappelijke bestemming verkopen. Wat de bestemming vastlegt, wat zij niet vastlegt, en waar u het voor uw eigen perceel nakijkt.Zorgvastgoed verhuren: de rol van de exploitantZorgvastgoed verhuren is leunen op één exploitant. Lees waar u die op beoordeelt, hoe huurrecht en zorgcontract samenhangen en wanneer u beter verkoopt.Een volgende stap voor uw zorgvastgoed.Terug naar het aanvraagformulier.

Uw zorgvastgoed bespreken?

Meld uw gebouw aan en wij nemen contact met u op over de mogelijkheden.

Bespreek uw zorgvastgoed