Soorten zorgvastgoed: van woonzorggebouw tot praktijkruimte

Woonzorggebouwen: intramurale locaties

Dit is de zwaarste categorie. Verpleeghuizen, locaties voor gehandicaptenzorg en klinieken voor geestelijke gezondheidszorg waar mensen wonen én zorg ontvangen onder één dak. De bewoner heeft in de regel een indicatie voor langdurige zorg en de zorgorganisatie is verantwoordelijk voor wonen, verzorging en behandeling tegelijk.

Het gebouw is hierop gebouwd. Brede gangen, verpleegkundige posten, spoelruimtes, brandcompartimentering, een keuken die voor een hele afdeling kookt. Dat maakt het gebouw waardevol zolang er een exploitant is die het zo gebruikt, en lastig zodra die weg is. Ombouwen naar gewone woningen of kantoren kan, maar vraagt bijna altijd een forse investering en een nieuwe bestemming.

Bij verkoop van een intramurale locatie gaat het gesprek daarom zelden over het gebouw zelf. Het gaat over het huurcontract met de zorgorganisatie, de resterende looptijd, de vraag of de exploitant financieel gezond is en of de locatie past in de lange-termijnplannen van die organisatie. Een koper kijkt eerst naar de huurder en pas daarna naar de stenen.

Zorgwoningen en geclusterd wonen

Een tussenvorm die de laatste jaren sterk is gegroeid. Aanleunwoningen, seniorenappartementen met zorg op afroep, woongroepen voor mensen met dementie, complexen waar wonen en zorg gescheiden zijn gefinancierd. De bewoner huurt zelf een woning en neemt zorg af van een organisatie die in of bij het gebouw aanwezig is.

Dit vastgoed lijkt bouwkundig op gewone woningen, met aanpassingen: drempelloos, brede deuren, alarmering, vaak een gemeenschappelijke ruimte. Juist daardoor is het minder afhankelijk van één exploitant. Vertrekt de zorgpartij, dan blijven het in beginsel woningen die verhuurbaar zijn aan een andere doelgroep.

De verkoopvraag zit hier anders in elkaar. Vaak is er een hoofdhuurovereenkomst met een zorgorganisatie die onderverhuurt aan bewoners, soms huren bewoners rechtstreeks en is de zorg apart gecontracteerd. Die constructie bepaalt wat een koper koopt: een gebouw met één contractpartij of een gebouw met tientallen individuele huurders en alles wat daar aan huurbescherming bij hoort. Wie dit soort vastgoed wil verkopen, doet er goed aan eerst precies uit te zoeken wie er formeel huurder is.

Kleinschalige en particuliere woonvormen

Zorgboerderijen, ouderinitiatieven, kleinschalige woonvormen in een verbouwde villa of boerderij, locaties voor beschermd wonen. Deze categorie is klein in aantallen maar groot in variatie. De eigenaar is hier vaak zelf betrokken: een stichting van ouders, een zorgondernemer die het pand privé bezit en zakelijk exploiteert, een familie die een boerderij heeft omgebouwd.

De verkoop van zo'n object is bijna nooit alleen een vastgoedtransactie. Het pand kan afhankelijk zijn van een specifieke vergunning, een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik of een afspraak met de gemeente die aan het huidige initiatief gekoppeld is. Soms is de exploitatie verweven met het eigendom, en dan moet eerst worden uitgezocht wat er precies wordt verkocht: alleen het gebouw, of ook de onderneming die erin zit.

Een eigenaar met een kleinschalig woonzorgpand doet er goed aan de vraag naar continuïteit vooraf te beantwoorden. Blijft de zorg doorlopen na verkoop, en zo ja onder wie? Dat antwoord bepaalt welke kopers in aanmerking komen.

Praktijkruimte en gezondheidscentra

De eerste lijn: huisartsenpraktijken, fysiotherapie, tandartsen, apotheken, verloskundigen, en de gezondheidscentra waarin die disciplines samen zitten. Dit is het meest liquide deel van de markt, omdat het gebouw meestal het minst specifiek is. Een praktijkruimte is in de kern een kantoorachtige ruimte met wachtruimte, behandelkamers en een balie. Vaak op de begane grond, vaak in een woonwijk.

Toch is ook hier het gebruik bepalend. Een huisartsenpraktijk zit vast aan een patiëntenpopulatie in de buurt en verhuist niet gemakkelijk. Dat maakt de huurder trouw, en dat is precies wat een belegger zoekt. Tegelijk zijn eerstelijnspraktijken vaak maatschappen van een paar zorgverleners, en bij een praktijkoverdracht of pensionering kan de huursituatie veranderen.

Een eigenaar van praktijkruimte verkoopt in de regel een verhuurd object met een zakelijke huurder. De vragen zijn dan bekend: hoe lang loopt het contract, wie staat erop, en wat gebeurt er als de praktijk stopt. Wie zelf zorgverlener is en het pand in eigendom heeft, kan het ook verkopen en terughuren, zodat de praktijk doorloopt en het vermogen vrijkomt.

Klinieken en behandelcentra

Zelfstandige behandelcentra, privéklinieken, diagnostische centra, dialysecentra, revalidatielocaties. Bouwkundig zwaar: operatiekamers, luchtbehandeling, stralingsafscherming, zware vloeren voor apparatuur. De installaties vertegenwoordigen vaak een groot deel van de waarde en zijn niet los te zien van het gebouw.

Dit vastgoed is sterk gebonden aan de exploitant en aan de contracten die deze heeft met zorgverzekeraars of ziekenhuizen. Valt de exploitatie weg, dan is de alternatieve aanwendbaarheid beperkt. Kopers zijn daarom vrijwel altijd gespecialiseerde partijen of de exploitant zelf. Voor een eigenaar met een dergelijk object is een verkoop aan de huidige gebruiker vaak de meest voor de hand liggende route.

Zorgvastgoed als belegging

Wie de zoekresultaten bij dit onderwerp bekijkt, ziet vooral partijen die beleggers werven. Dat is geen toeval. Zorgvastgoed trekt beleggers aan vanwege lange huurcontracten, huurders die niet gemakkelijk vertrekken en een vergrijzende bevolking die de vraag naar zorghuisvesting ondersteunt. Die voordelen zijn reëel, maar gelden per type verschillend: een verhuurde praktijkruimte is een ander risicoprofiel dan een verpleeghuis met één exploitant.

Beleggen kan op verschillende manieren. Direct eigendom van een object vraagt een aanzienlijk vermogen en kennis van de zorgsector. Wie met een klein bedrag wil instappen, komt uit bij een zorgvastgoedfonds of een obligatie van een ontwikkelaar, waarbij het geld gespreid wordt over meerdere objecten en de belegger geen zeggenschap heeft over het vastgoed zelf. Voor een eigenaar die overweegt te verkopen is dit vooral relevant om te weten wie de mogelijke kopers zijn: institutionele beleggers voor grote woonzorgcomplexen, fondsen en particuliere beleggers voor praktijkruimte en zorgwoningen, gespecialiseerde partijen voor klinieken.

Wat het type betekent voor uw verkoop

De rode lijn door alle categorieën: hoe specifieker het gebouw, hoe belangrijker de exploitant en hoe kleiner de kring van kopers. Een praktijkruimte kan een gewone vastgoedtransactie zijn. Een intramurale locatie of een kleinschalig woonzorgpand is dat zelden. Daar wil een koper weten wat er met het gebruik gebeurt, wat er in de huurovereenkomst staat over het einde van de zorgverlening, of er vergunningen aan het gebouw of aan de exploitant hangen, en of de bestemming ander gebruik toelaat.

Wie een zorgobject wil verkopen, doet er verstandig aan die punten vooraf op een rij te zetten. Huurovereenkomst, bestemming, eventuele vergunningen, en een eerlijk beeld van hoe de exploitant ervoor staat. Met dat pakket is een gesprek met een koper concreet vanaf het eerste contact.

Wilt u weten wat een rechtstreekse verkoop van uw zorgobject zou betekenen, dan kunt u het pand vrijblijvend aanmelden. Wij beoordelen het object op basis van de stukken en het huidige gebruik, en laten weten of en onder welke voorwaarden een aankoop voor ons in beeld is.