Zorgvastgoed verhuren: de rol van de exploitant

Wat valt onder zorgvastgoed

Zorgvastgoed is een verzamelnaam. Er vallen woonzorggebouwen onder, zoals verpleeghuizen, kleinschalige woonvormen voor ouderen of mensen met een beperking, en locaties voor beschermd wonen. Daarnaast praktijkruimte: huisartsenpraktijken, gezondheidscentra, tandartsen, fysiotherapie. En tot slot losstaande zorglocaties, zoals dagbesteding, een hospice of een gebouw voor jeugdzorg.

De gemene deler is dat het gebouw is ingericht op zorg en dat de huurder een zorgaanbieder is. Soms is dat een grote stichting met tientallen locaties. Vaak is het een kleine aanbieder met één of twee panden. Dat onderscheid bepaalt hoeveel risico u loopt.

Eén huurder, één bedrijfsmodel

Bij het verhuren van zorgvastgoed heeft u in de regel één huurder voor het hele gebouw. Uw inkomsten hangen daardoor af van één bedrijfsmodel. Dat model draait op contracten die de exploitant zelf niet in de hand heeft: afspraken met het zorgkantoor, aanbestedingen van de gemeente, indicaties van cliënten.

Verandert de bekostiging, dan verandert de huurcapaciteit van uw huurder. Verliest de exploitant een aanbesteding, dan zit u met een gebouw dat is ingericht voor een doelgroep die er niet meer woont. Daarom is het beoordelen van de exploitant belangrijker dan het beoordelen van het pand. Vraag naar jaarrekeningen, naar de looptijd van zorgcontracten, naar de bezetting en naar de afhankelijkheid van één financier. Een exploitant die daar niet open over is, is een risico dat u zelf niet kunt afdekken.

Let ook op de rechtsvorm. Een stichting kan geen winst uitkeren, maar kan wel omvallen. Een besloten vennootschap kan onderdeel zijn van een groep waarin de huurder een lege vennootschap is en de zorg elders zit. Kijk wie het huurcontract tekent en of die partij ook de zorg levert.

Woonruimte of bedrijfsruimte

Het huurrecht maakt onderscheid tussen woonruimte en bedrijfsruimte, en zorgvastgoed valt daar vaak tussenin. Een praktijkruimte is meestal bedrijfsruimte in de zin van de wet, met de bijbehorende contractvrijheid. Een woonzorggebouw is ingewikkelder. Als de bewoner een zelfstandige huurovereenkomst heeft, geldt in beginsel huurbescherming. Als de zorg overheerst en het wonen daaraan ondergeschikt is, kan de huurbescherming beperkt zijn.

In de praktijk werken exploitanten daarom met een zorgovereenkomst en een huurovereenkomst die aan elkaar gekoppeld zijn. Stopt de zorg, dan eindigt in beginsel ook de huur. Of die koppeling standhoudt, hangt af van hoe de overeenkomsten zijn opgesteld en hoe de zorg feitelijk wordt geleverd. Dit is een terrein waar rechters per geval oordelen. Laat de contractstructuur beoordelen door een jurist die zorgvastgoed kent, voordat u tekent.

Als particuliere verhuurder gelden voor u dezelfde huurregels als voor andere verhuurders van woonruimte, tenzij de zorgcomponent overheerst. Regels voor huurprijzen, opzegging en onderhoud zijn dan van toepassing. Over onderverhuur van een sociale huurwoning kunnen we kort zijn: dat is in beginsel niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, en woningcorporaties geven die toestemming zelden. Wie een sociale huurwoning huurt en die aan een zorgaanbieder wil doorverhuren, loopt het risico op ontbinding van de eigen huurovereenkomst.

Voor zorginstellingen die zelf vastgoed bezitten golden lange tijd extra regels voor verkoop en verhuur. Vastgoed moest open en transparant aan de markt worden aangeboden. Die regels zijn versoepeld, maar de bestuurder van een stichting doet er goed aan de actuele stand te controleren en de eigen statuten en het toezichtkader erbij te pakken.

Wat de exploitant van u vraagt

Een zorgaanbieder heeft eisen die een gewone huurder niet heeft. Brandveiligheid voor mensen die zichzelf niet kunnen redden. Rolstoeltoegankelijkheid, brede deuren, tilliften, zusterposten, een gesloten afdeling. Die aanpassingen zijn duur, en ze maken het gebouw minder geschikt voor ander gebruik.

De vraag is wie ze betaalt. Een exploitant wil ze vaak door de eigenaar laten uitvoeren en in de huur verwerken. Dat verhoogt uw investering en verlengt de tijd die u nodig heeft om die terug te verdienen. Tegelijk wil de exploitant een huurcontract dat past bij de looptijd van zijn zorgcontracten, en die zijn meestal korter dan u zou willen.

Leg vast wat er gebeurt bij het einde van de huur. Wie verwijdert de zorgspecifieke installaties? Wat is de staat van oplevering? Mag de exploitant bewoners overdragen aan een opvolgende zorgaanbieder, en heeft u daar zeggenschap over? Een gebouw met bewoners erin en zonder exploitant is de slechtste positie die een eigenaar kan hebben. De bewoners hebben in beginsel recht op continuïteit van zorg, en dat maakt dat u niet zomaar kunt ontruimen.

Waarom verhuur voor sommige eigenaren niet meer interessant is

Die vraag komt vaak van eigenaren die al een tijd verhuren. De redenen lopen uiteen, maar een aantal komt telkens terug.

De afhankelijkheid van één huurder weegt zwaarder naarmate de eigenaar ouder wordt of minder tijd heeft. Een opvolger in de familie wil vaak geen zorgpand erven met een exploitant erin. Onderhoud aan zorggebouwen is intensiever dan aan gewone panden, en de eisen worden strenger, niet soepeler. De verhuurder draagt in de praktijk een deel van het ondernemersrisico van de zorgaanbieder, zonder daar invloed op te hebben.

Daar komt bij dat de fiscale behandeling van verhuurd vastgoed in beweging is. Wat dat voor uw situatie betekent, hangt af van of u verhuurt vanuit privé, vanuit een vennootschap of vanuit een stichting. De actuele regels staan op belastingdienst.nl en uw adviseur kan ze op uw situatie toepassen. Wij doen daar geen uitspraken over.

Verhuren wordt dus niet per definitie oninteressant. Het wordt oninteressant voor wie het risico niet meer wil dragen, of voor wie het gebouw wil verzilveren zonder de exploitant en de bewoners in de kou te zetten.

Verhuren, doorverhuren of verkopen

Wie het risico kwijt wil, heeft grofweg drie routes.

De eerste is doorverhuren met een sterkere contractstructuur: langere looptijd, garanties van een moederorganisatie, een huurprijs die de zorgspecifieke investeringen dekt. Dat werkt als de exploitant sterk genoeg is om die voorwaarden te dragen.

De tweede is verkopen aan de exploitant zelf. Sommige zorgaanbieders willen eigenaar worden van hun locatie. Dat vraagt om financiering aan hun kant, en die is niet altijd beschikbaar.

De derde is verkopen aan een partij die het gebouw in verhuurde staat overneemt, met de exploitant erin. De huurovereenkomst gaat in beginsel over op de nieuwe eigenaar. De zorg loopt door, de bewoners merken er weinig van, en u bent van het risico af. Voor die route is het belangrijk dat de koper het zorggebruik begrijpt en niet van plan is de exploitant uit te kopen om er iets anders van te maken.

Wij kopen zorgvastgoed rechtstreeks van eigenaren, in verhuurde staat en met de exploitant erin. Elk object beoordelen we eerst op gebouw, huurcontract en exploitant. Als het past, doen we een voorstel zonder openbare bezichtigingen en zonder dat de bewoners of de zorgaanbieder daar last van hebben. Wilt u weten wat uw pand in verhuurde staat waard kan zijn, stuur ons dan de basisgegevens en het huurcontract. U hoort van ons of wij een voorstel kunnen doen, en zo ja, op welke voorwaarden.