Beleggen in zorgvastgoed: wat deze markt anders maakt

Wat valt onder zorgvastgoed

De term is breed en wordt slordig gebruikt. Grofweg zijn er vier groepen.

Woonzorgvastgoed. Verpleeghuizen, kleinschalige woonvormen voor mensen met dementie, begeleid wonen voor mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek, en woonvormen voor jeugdzorg. De bewoner woont er en ontvangt er zorg. Vaak is de zorgorganisatie de huurder van het hele gebouw en onderverhuurt zij niet.

Eerstelijns zorgvastgoed. Huisartsenpraktijken, fysiotherapie, tandartsen, apotheken en gezondheidscentra waarin meerdere van die disciplines samen zitten. De huurder is een maatschap, een besloten vennootschap of een coöperatie van praktijkhouders. De huurcontracten zijn meestal korter dan bij woonzorg en de huurder heeft een zakelijker verhouding tot het pand.

Tweedelijns en specialistisch zorgvastgoed. Zelfstandige behandelcentra, klinieken, dialysecentra, revalidatie. Dit zijn gebouwen met zware installaties en een beperkte alternatieve aanwendbaarheid. Ze zijn vaak op maat gebouwd voor één gebruiker.

Zorgwoningen. Levensloopbestendige appartementen met zorg op afroep, serviceflats, wooncomplexen naast een zorgorganisatie. Hier huurt de bewoner zelf de woning en koopt de zorg apart in. Dit segment lijkt het meest op gewoon woningvastgoed, maar het staat of valt met de aanwezigheid van de zorgpartij ernaast.

Wat er niet onder valt: een gewone huurwoning waar toevallig een oudere in woont. Een gebouw wordt zorgvastgoed door het gebruik, de bestemming en de contracten, niet door de stenen.

De huurder is de belegging

Bij een winkelpand kijkt een belegger naar de locatie en de passantenstroom. Bij een kantoor naar de bereikbaarheid en de flexibiliteit van de plattegrond. Bij zorgvastgoed kijkt een ervaren belegger eerst naar de exploitant, en pas daarna naar het gebouw.

De reden is de manier waarop zorg wordt betaald. Een zorgorganisatie haalt haar inkomsten grotendeels uit publieke financiering: de Wet langdurige zorg, de Zorgverzekeringswet, de Wet maatschappelijke ondersteuning en de Jeugdwet. De tarieven daarvoor stelt de exploitant niet zelf vast. Die worden bepaald door de Nederlandse Zorgautoriteit, zorgkantoren, zorgverzekeraars en gemeenten. Een zorgorganisatie kan haar prijzen dus niet verhogen als de huur stijgt, zoals een winkel of restaurant dat in beginsel wel kan proberen. Als de bekostiging verandert, verandert het verdienmodel van de huurder, en daarmee de zekerheid van de huurstroom.

Dat maakt een lang huurcontract minder waard dan het lijkt. Een contract met een looptijd van vele jaren bij een exploitant met een zwakke balans en een teruglopende bezetting is een risico met een lange looptijd. Een korter contract bij een gezonde organisatie met een wachtlijst is dat niet.

Wat een belegger daarom moet onderzoeken, of als eigenaar moet kunnen laten zien:

Een eigenaar die dit dossier op orde heeft, verkoopt een belegging. Een eigenaar die alleen het huurcontract kan overleggen, verkoopt een gebouw met een vraagteken.

• De jaarrekeningen van de exploitant over meerdere jaren, met aandacht voor solvabiliteit en het resultaat uit gewone bedrijfsvoering. Jaarrekeningen van zorgaanbieders zijn in de regel openbaar via het platform voor jaarverantwoording zorg.
• De contracten met zorgkantoor, verzekeraars en gemeenten: hoe lang lopen ze en hoe afhankelijk is de exploitant van één financier.
• De bezettingsgraad van de locatie en het verloop daarvan.
• Rapporten en maatregelen van de Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd. Die zijn openbaar en zeggen iets over de kwaliteit van de bedrijfsvoering.
• Of de huur in de administratie van de exploitant past bij wat zij vanuit de bekostiging aan huisvesting kan dragen.

Wat het rendement werkelijk bepaalt

De vraag naar het gemiddelde rendement van zorgvastgoed is begrijpelijk, en het antwoord is minder bruikbaar dan het lijkt. Er bestaan gepubliceerde rendementscijfers, vooral uit de jaarverslagen van zorgvastgoedfondsen en uit publicaties van taxateurs en vastgoedadviseurs. Die cijfers gaan over portefeuilles van tientallen objecten, verspreid over segmenten en regio's. Ze zeggen weinig over één specifiek pand.

Wat wel gezegd kan worden, is waar het rendement van een individueel zorgpand van afhangt.

Het bruto aanvangsrendement is de jaarhuur gedeeld door de koopsom. Dat cijfer verschilt per segment. Een gezondheidscentrum met meerdere huurders op een goede locatie wordt anders geprijsd dan een verpleeghuis met één exploitant in een krimpregio. Hoe zekerder de markt de huurstroom inschat, hoe lager het aanvangsrendement dat kopers accepteren.

De netto kasstroom is wat overblijft na onderhoud, beheer, verzekering, belastingen en leegstand. Zorgvastgoed wordt intensief gebruikt. Installaties voor ventilatie, klimaat, oproepsystemen en brandveiligheid slijten sneller dan in een kantoor en moeten voldoen aan eisen die per gebruik verschillen. Wie het onderhoud onderschat, overschat het rendement.

De indexatie in het huurcontract bepaalt hoe de huur meegroeit. In veel zorgcontracten is de indexatie gekoppeld aan een prijsindex, soms met een plafond, omdat de exploitant zelf een geplafonneerde bekostiging heeft. Lees die clausule voordat je een rendement uitrekent.

De restwaarde aan het einde van het contract is de grote onbekende. Bij een courant gebouw op een courante plek is die hoog. Bij een op maat gebouwde kliniek zonder tweede gebruiker kan die laag zijn.

Een rendementscijfer in een brochure van een fonds of ontwikkelaar is een doelstelling, geen gerealiseerd resultaat. Het staat er meestal ook bij, in kleine letters. Wie een concreet pand beoordeelt, rekent zelf, met de werkelijke huur, de werkelijke kosten en een eerlijke inschatting van wat er gebeurt als de huidige huurder vertrekt.

Kleine bedragen, fondsen en zorgaandelen

Wie zich afvraagt of een vast bedrag per maand veel of weinig is om te beleggen, zoekt geen zorgpand. Een gebouw koop je in zijn geheel, meestal met eigen geld en een financiering. Voor maandelijkse bedragen bestaan andere routes, en die worden in de zoekresultaten rondom dit onderwerp door elkaar gehaald.

Er zijn beursgenoteerde vastgoedfondsen die zich op zorg richten, in Nederland en daarbuiten. Daarvan koop je aandelen, per stuk, met dezelfde liquiditeit en dezelfde koersschommelingen als andere aandelen. Er zijn niet-beursgenoteerde fondsen die participaties uitgeven met een minimuminleg; die zijn minder liquide en kennen doorgaans een looptijd. En er zijn obligaties of leningen met zorgvastgoed als onderpand, waarbij je niet de eigenaar bent maar de financier. Elke vorm heeft een eigen risico: bij het ene product is dat de koers, bij het andere de verhandelbaarheid, bij het derde de kredietwaardigheid van de uitgever.

Of een bedrag per maand veel is, hangt af van je inkomen, je buffer en je horizon, niet van het product. Het antwoord daarop hoort thuis bij een financieel adviseur, niet in een artikel over vastgoed.

Populaire aandelen in de zorgsector zijn meestal geen zorgvastgoed. Farmaceuten, producenten van medische technologie en zorgverzekeraars vallen onder zorg, maar hun koers hangt af van productpijplijnen, octrooien en premies, niet van huurcontracten. Wie zorgvastgoed zoekt en een zorgaandeel koopt, heeft een andere belegging dan hij denkt.

De risico's die in brochures ontbreken

De argumenten voor zorgvastgoed zijn bekend. De tegenargumenten worden minder vaak opgeschreven.

Alternatieve aanwendbaarheid. Een verpleeghuis heeft brede gangen, tilliftvoorzieningen, een verpleegkundige post per afdeling en veel kleine badkamers. Dat is voor een andere gebruiker niet zomaar bruikbaar. Herbestemming naar gewone woningen kan, maar kost geld en vereist een wijziging van de bestemming in het omgevingsplan. De gemeente werkt daar niet vanzelfsprekend aan mee, zeker niet als zij de zorgfunctie wil behouden.

Beleidsrisico. De manier waarop de overheid huisvesting in de zorg bekostigt, is de afgelopen decennia meerdere keren gewijzigd, en het beleid rond het scheiden van wonen en zorg verschuift de verantwoordelijkheid voor huisvesting steeds meer naar de bewoner. Elke wijziging raakt het verdienmodel van de huurder, en daarmee de belegger. Wat de regels nu zijn, staat op de sites van de Rijksoverheid en de Nederlandse Zorgautoriteit. Wat ze over tien jaar zijn, weet niemand.

Concentratie. Eén gebouw, één huurder, één contract. Als die huurder wegvalt, valt de hele huurstroom weg. Bij faillissement van de exploitant kan de curator de huurovereenkomst in beginsel opzeggen, met een opzegtermijn die korter is dan wat in het contract staat. De lange looptijd biedt dan geen bescherming.

Verduurzaming. Voor gebouwen gelden energie-eisen die per gebruiksfunctie verschillen. Welke eisen op een specifiek zorggebouw van toepassing zijn en wanneer, staat bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Een oud zorggebouw met een slecht label kan een investering vragen die het rendement voor jaren wegneemt.

Fiscaliteit. De fiscale behandeling van een zorgpand hangt af van de eigenaar, de structuur en het gebruik. Voor overdrachtsbelasting gelden verschillende tarieven en vrijstellingen; het actuele overzicht staat op belastingdienst.nl. Laat de fiscale gevolgen van een aankoop of verkoop door een adviseur beoordelen voordat je tekent.

Als je zelf zo'n pand bezit

De meeste eigenaren van zorgvastgoed zijn geen beleggers in de klassieke zin. Het is een stichting die een woonzorglocatie in eigendom heeft en het geld liever in de zorg steekt dan in de stenen. Een maatschap van huisartsen die uit elkaar gaat en het praktijkpand niet kan verdelen. Een particuliere belegger die jaren geleden één object kocht en merkt dat het beheer van een zorgpand iets anders vraagt dan het beheer van een bovenwoning. Of erfgenamen die een verhuurd zorgpand aantreffen en er geen tweede leven aan willen geven.

De beslissing komt meestal op een natuurlijk moment. Het huurcontract loopt af en de exploitant wil heronderhandelen of vertrekken. De exploitant wil de locatie zelf kopen. De organisatie wil het gebouw verkopen en terughuren, om vermogen vrij te maken. Of de eigenaar wil gewoon van het risico af dat hierboven beschreven staat.

Wat een koper dan wil weten, is precies het dossier dat hierboven staat: het huurcontract met de indexatie en de looptijd, de jaarrekeningen van de exploitant, de bezetting, de staat van het gebouw en de installaties, de bestemming en de energieprestatie. Wie dat compleet heeft, kan een reëel gesprek voeren over de waarde. Wie het niet heeft, hoort een prijs met een korting voor de onzekerheid.

Een verkoop via een makelaar in de vrije markt betekent een verkoopdossier, een biedingsproces, bezichtigingen en meerdere partijen die het gebouw en de exploitant beoordelen. Voor een zorglocatie met bewoners is dat belastend. Bewoners, familie en personeel merken dat er iets gebeurt, en de exploitant krijgt vragen waar zij het antwoord niet op heeft.

De andere route is een rechtstreekse verkoop aan een partij die het pand met het gebruik erbij koopt. Dat gesprek gaat niet alleen over de prijs, maar over wat er met de exploitant en de bewoners gebeurt, of het huurcontract in stand blijft en hoe de overgang wordt gecommuniceerd. Er zijn dan geen openbare bezichtigingen en geen marketingperiode. Er is één beoordeling van het object en één bod, dat de eigenaar kan vergelijken met wat hij elders verwacht te halen. Niet elk object past, en ieder pand wordt eerst beoordeeld, maar een eigenaar weet na dat gesprek waar hij staat.

Wie een zorgpand bezit en wil weten wat het rechtstreeks kan opbrengen, kan het object bij ons aanmelden. Stuur het adres, het huurcontract en wat er bekend is over de exploitant. Wij beoordelen het object en laten weten of en tegen welke voorwaarden een aankoop mogelijk is. Daar zit geen verplichting aan, en wat er met het gebruik gebeurt, bespreken we voordat er iets wordt getekend.